La financiación alternativa ha dejado de ser un recurso de emergencia para convertirse en la vía habitual de los segmentos más nuevos del living. Es la tesis del observatorio El futuro de la inversión y financiación inmobiliaria: alternativa y Wealth Tech, que la firma de servicios profesionales PwC y la plataforma de neofinanciación wecity han presentado en Madrid.
El dato que sostiene el argumento lo aporta Antonio Mañas, consejero delegado de wecity: el living concentró el 37% de la inversión general en el último trimestre, un giro que atribuye a lo fácil que resulta de interpretar para este tipo de capital. Detrás hay un desajuste estructural que él mismo cifra en una brecha de entre 700.000 y 750.000 viviendas frente a la necesidad real de las familias. Javier Kindelan, socio de real estate de PwC, completa el marco: más de 700.000 compraventas de vivienda al año y un terciario que cerró el ejercicio anterior con más de 18.400 millones de euros de inversión, un 34% más, aunque todavía por debajo de los máximos de 2018 y 2019.
Lo relevante para el sector llega cuando Kindelan desglosa qué financia la banca y qué no. La gama de productos se ha ampliado —build to rent, PRS, residencias de estudiantes, Coliving, Flexible Accommodation, Retirement Communities, cohousing— pero no todos tienen el grado de madurez que la banca tradicional exige. Las residencias de estudiantes han ganado su confianza; el Flexible Accommodation and the Coliving, no. «La financiación alternativa permite impulsar proyectos o tipologías de productos más novedosas como los nuevos segmentos del living que de otra manera estarían muy mermados o con dificultades», resume.
Mañas describe cómo funciona esa suplencia: operan de forma complementaria al banco, asumiendo la fase de mayor incertidumbre, aquella en la que el plan de negocio todavía no se ha materializado. El promotor preferirá siempre los tipos de interés bancarios, pero paga por rapidez. «En un contexto de escasez de suelo, los comités de inversión, cada vez más profesionalizados, entienden que o entras rápido o te quedas fuera del mercado. Ahí un instrumento de deuda como el nuestro aporta agilidad dentro de un ámbito totalmente regulado», sostiene.
El resultado es lo que Mañas llama un ecosistema multicapital estructurado por fases, donde cada actor cubre un tramo de riesgo con su tipo de interés correspondiente hasta desembocar todos en la financiación bancaria. Un esquema condicionado por Basilea III y Basilea IV, que empujan las exigencias de equity en torno al 23%-24% y fijan ratios de preventas que el promotor debe cubrir por otras vías.
Conviene quedarse con la consecuencia práctica. Que la banca no priorice el Flexible Accommodation significa que el segmento crece con dinero más caro que el de sus competidores, y que parte del margen que tanto cuesta defender se va en el coste de la deuda. Es una desventaja estructural que no se corrige con más demanda ni con mejores ocupaciones, sino con historial: cuantos más activos lleven años funcionando con cifras auditadas, antes dejará la banca de tratar al segmento como una rareza. Hasta entonces, la financiación alternativa no es una alternativa, es la única puerta.
La entrevista completa, con el detalle del observatorio, está disponible en EjePrime.
