Activum ha presentado dos marcas con las que quiere superar las 1.000 camas bajo gestión en España a finales de 2027: ArrayGo, para residencias de estudiantes, y Kroma Living, para Flexible Accommodation. El 90% de las unidades irá a esos dos segmentos y el 10% restante a Retirement Communities, en el que la gestora dice que entrará próximamente.
Lo llamativo está en el tamaño. Según Ricard Carmona, director de Desarrollo de Negocio de Living de la compañía, los activos de Alojamiento Flexible rondarán las 200 camas y se situarán en ciudades de primer y segundo nivel, mientras que las residencias de estudiantes se quedarán en torno a 150 camas, siempre cerca de un campus. Madrid será el mercado prioritario, y estudian oportunidades en Barcelona, Málaga, Sevilla y algunos enclaves de Aragón, aunque todavía no hay ubicaciones concretas.
Esa cifra merece detenerse, porque contradice lo que el sector viene repitiendo. Este mes hemos contado que Momentum promueve casi siempre por encima de las 400 habitaciones porque la escala abarata la operación, y que Episode no baja de las 300 unidades. Activum se planta en la mitad. Son dos apuestas distintas sobre el mismo mercado: quien hace edificios grandes reparte los costes fijos entre más camas; quien los hace pequeños entra en ciudades y parcelas donde el producto grande no cabe, y compite por suelo que los demás no miran.
La gestora justifica el movimiento con sus propios números del curso 2026-2027: 677.390 universitarios que necesitan alojarse fuera de casa frente a 123.120 camas operativas identificadas en 907 residencias. Son 5,5 estudiantes desplazados por cama, una proporción que, según sus cálculos, solo bajará a 4,75 en 2029 pese a todo lo que se va a construir. Dicho de otro modo: el desequilibrio seguirá ahí aunque el sector cumpla sus planes.
Hay una segunda novedad, y es la más relevante para el balance. Carmona ha adelantado que la compañía negocia levantar capital para desarrollar activos propios e intervenir en todo el ciclo, de la promoción a la gestión. La directora general, Cristina Balaguer, añade que estudian además la coinversión en proyectos. Una gestora que hoy opera para terceros quiere pasar a poner dinero.
El posicionamiento de marca lo fían al diseño. Definen Kroma Living como emotional living: «La luz, los materiales, la distribución, la privacidad y el diseño se entienden como decisiones que influyen en la calma, el equilibrio y la conexión con el espacio».
Ahí está el punto débil y la oportunidad a la vez. Mil camas en 2027 es una cartera modesta al lado de las 8.000 de Momentum o las 5.000 en desarrollo de otros operadores, y en un producto donde la eficiencia depende del número de unidades por edificio, los activos de 150 camas tendrán que sostener el coste de la operativa con menos huéspedes entre los que repartirlo. Se salva de dos maneras: con tarifa, que es lo que sugiere el discurso del diseño, o con una ubicación tan buena que llene sola. La primera está por demostrar en un segmento que compite en coste total de vivir; la segunda es justo lo que se agota cuando todos van al mismo sitio, y de momento la lista de mercados que maneja Activum es la misma que la de todos los demás.
