The consultancy Lima, especializada en el segmento, calcula que España llegará a 40.000 camas from Flexible Accommodation dentro de cuatro años y que el stock se habrá duplicado ya en 2028. El motor es Madrid, con el 60% de las camas operativas del país y el 72% de las que están en construcción, más de 14.000.
El argumento demográfico que maneja es rotundo. El INE proyecta que la Comunidad de Madrid sumará 392.881 hogares hasta 2041, un 14,3% más y el mayor crecimiento de España, sobre una región de 7,17 millones de habitantes —1,21 millones extranjeros— que recibe cada curso a más de 115.000 estudiantes. Gente que viene a un máster, a abrir oficina o a probar la ciudad, y que ni busca piso para siempre ni quiere vivir en un hotel.
La noticia trae además un movimiento de la propia consultora: ha abierto un área de Transacciones para la compraventa de suelos y edificios destinados a este producto y a hospitality, incluida la comercialización de activos off market. Maneja una cartera de más de 200 million y 2.200 unidades en Madrid, Valencia, Málaga y Canarias, con proyectos que van de las 50 habitaciones a más de 400 unidades, entre suelos finalistas, activos a reposicionar y edificios ya en marcha.
Irene Trujillo, consejera delegada de la firma y ponente en Vitur Summit 2026, lo plantea como un problema de lectura fina del mercado: «Un edificio no se comporta igual en Madrid que en Marbella, ni una persona lleva la misma rutina en una zona residencial prime que en un área universitaria». La consultora señala tres focos: Madrid por talento y aulas, la costa con Málaga y Valencia por delante —hoteles, branded residences y Retirement Communities— y las ciudades intermedias bien conectadas con demanda puntual.
La previsión invita a una comparación incómoda. En julio contábamos que JLL cifraba el mercado en 19.089 camas y lo veía en 38.716 en 2028, mientras CBRE situaba la capacidad en torno a 10.000. Lima llega ahora a una cifra parecida a la de JLL, pero dándose dos años más de plazo. Y hace diez días, Momentum aseguraba que sus 8.000 camas eran la mitad del mercado, lo que dejaría el total en unas 16.000.
Cuatro números que no cuadran entre sí no son cuatro errores: son la prueba de que el sector sigue sin acordar qué cuenta como una cama de este producto y qué no. Entra o no entra el apartamento turístico reconvertido, la residencia de estudiantes que opera todo el año, el edificio de alquiler de temporada. Mientras no haya definición común, cada informe mide una cosa distinta y las previsiones se comparan mal.
Lo que sí se repite en todas las fuentes es la geografía, y ahí el dato de Lima añade algo. Que Madrid tenga el 60% de lo operativo pero el 72% de lo que se está construyendo significa que la concentración va a más, no a menos. Para quien busca entrar, el mensaje es doble: la capital será cada vez más competida y el margen de diferenciarse se irá a las plazas que hoy nadie disputa. Y que una consultora especializada monte mesa de transacciones apunta a lo mismo que vimos con las residencias de estudiantes: cuando empieza a haber producto que rotar, aparecen los intermediarios que lo rotan.
