El 10 de septiembre publicamos aquí el borrador de la Affordable Housing Act que habían adelantado Euractiv y Reuters. The Comisión Europea presentó el texto el día 9 y, según recoge idealista, cambia una pieza de lo que contábamos: el requisito de demostrar tres años de perjuicio no aparece. En su lugar, el reglamento fija criterios cuantitativos concretos.
Para que una administración pueda restringir, primero tiene que declarar una zona bajo presión habitacional, y para eso deben cumplirse tres condiciones a la vez. La primera, que la relación entre el precio de la vivienda y el salario de la zona sea igual o superior a ocho: que un hogar necesite ocho años de sueldo íntegro para comprar. La segunda, que esa proporción haya subido durante los ten years anteriores. La tercera, que la población supere claramente a la oferta de vivienda. La zona puede ser un barrio, un municipio, un área metropolitana o un enclave turístico, pero limitada a lo estrictamente necesario.
Declarada la zona, el texto habilita dos tipos de medida: restricciones al alojamiento de corta duración en inmuebles que no son vivienda habitual, y restricciones a la compra o el uso de suelo y vivienda no destinados a residencia habitual. Se mantiene la exclusión que ya figuraba en el borrador: el alquiler de la vivienda habitual del propietario queda fuera. Y quedan fuera también los topes al precio del alquiler y las ayudas a la demanda.
Las condiciones de uso son exigentes. Las medidas deben ceñirse a la zona declarada, ajustarse a las modalidades que más reducen la oferta residencial, considerar opciones menos restrictivas que las prohibiciones absolutas y revisarse al menos cada cinco años, con retirada inmediata si dejan de cumplirse las condiciones. Quien restrinja, además, está obligado a acompañarlo de medidas que aumenten la oferta, en especial de vivienda social y asequible. El reglamento todavía debe aprobarlo el Parlamento Europeo.
Las reacciones dibujan bien el terreno. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha celebrado que la norma esté «muy influenciada» por la política del Gobierno español y ha asimilado estas zonas a las de mercado residencial tensionado. Asval, la asociación de propietarios de vivienda en alquiler, lo discute: la coincidencia es solo nominal, porque la declaración europea exige un nivel de acreditación muy superior al español y trata la intervención sobre la demanda como último recurso. Airbnb sostiene que la norma no añadirá vivienda al mercado de larga duración, cifra el alquiler de corta duración en el 1,2% del parque europeo y pide que se distinga entre grandes operadores comerciales y particulares.
Para el sector, el cambio respecto al borrador tiene dos lecturas. La primera es que el listón se vuelve medible: ocho años de salario y diez de subidas son cifras que se pueden comprobar, y no está claro que todas las ciudades que hoy restringen las superen. La segunda, menos cómoda, es la petición de Airbnb. Si los colegisladores acaban separando al particular del gran operador comercial, la presión se concentrará todavía más en el Flexible Accommodation profesional que ocupa vivienda residencial, que es la tendencia que venimos describiendo desde el verano.
