Las residencias de marca crecen a un ritmo que no deja dudas sobre la demanda inicial. Knight Frank contaba 903 proyectos en el mundo al cierre de 2025, calcula unos 1.088 para final de este año y se acerca a 1.800 en 2031. Las enseñas hoteleras operan en torno al 70% de los esquemas en marcha, aunque su peso en la cartera futura baja al 60% con la entrada de firmas de moda y automoción. Lo que nadie sabe es qué ocurre cuando el primer propietario quiera salir.
La pregunta la formula sin rodeos Alexandra Van Pelt, vicepresidenta de gestión de activos y desarrollo para Reino Unido y Europa del Norte de The Ascott Limited: «¿Quién va a entrar a comprar en ese mercado de segunda mano? No hay demasiada evidencia de eso». No es una duda menor, porque buena parte de lo que se paga es el nombre: Savills sitúa la prima media global en torno al 33% y advierte de que el valor de reventa pesa mucho en la decisión de compra, aunque no sea prioridad del promotor.
Ha dejado de ser una discusión teórica porque estas viviendas se han convertido en la pieza que hace viable el hotel. Timothy Walton, vicepresidente sénior de desarrollo hotelero internacional para Europa Occidental de Marriott, lo dice del W que se construye en Mánchester junto a sus residencias: «Muy a menudo, es ese desarrollo residencial de marca el que hace posible el hotel». Con los costes disparados, vender apartamentos adelanta capital antes de que el hotel ingrese un euro, y el mismo mecanismo financia proyectos en Nairobi, Lagos o Accra. Si las ventas residenciales sostienen la financiación, la profundidad del mercado comprador pasa a formar parte del riesgo del proyecto.
A la operativa le salen grietas parecidas. Thomas Lamson, de la propia Ascott, admite que el operador presta servicios pero «no controlas quién va y quién viene»: cuando la propiedad se fragmenta entre sucesivos compradores, mantener el estándar que justificaba la marca se complica. Savills añade los gastos de comunidad como una de las preocupaciones más constantes: compartir instalaciones con el hotel contiguo los contiene, pero abre frentes de privacidad, ruido y transparencia en el reparto de costes.
Queda el detalle que más debería mirar un comprador de segunda mano: la marca tiene fecha de caducidad. La consultora BRESI sitúa los acuerdos de licencia en 10 a 15 años e Icon Partners ensancha la horquilla de licencia o gestión a 10 a 20, con opciones de renovación. Quien compre dentro de una década pagará por un rótulo cuya continuidad puede estar a punto de renegociarse.
No hay señal de crisis de liquidez. Dan Wakeling, de Hilton, recuerda que en Estados Unidos estos activos llevan décadas cambiando de manos; la discusión, dice, es qué prima se sostendrá, y no solo frente a la vivienda sin marca, sino frente a los proyectos con marca de al lado.
Para España el apunte es de calendario. Aquí casi todo está por construir —el 90% de los proyectos se concentra en la Costa del Sol y los primeros urbanos acaban de entregarse en Madrid—, así que la primera oleada de reventas llegará, previsiblemente, a la vez que los primeros vencimientos de licencia: dos pruebas de fuego sobre el mismo activo. Como se vio con los propietarios del Four Seasons de Nevis, lo que sostiene el precio no es el rótulo de la fachada, sino cómo se haya operado el edificio durante los años en que nadie estaba mirando.
