Hay una idea que atraviesa el informe anual de HVS sobre el sector de apartamentos con servicios en Europa y que merece detenerse en ella: estos activos suelen cobrar por noche menos que un hotel de servicio completo comparable y, pese a ello, su margen bruto de explotación puede superarlo con holgura. En algunos casos, de forma notable.
La explicación está en la estructura de costes. Sin restaurante que sostener y con plantillas mucho más ligeras, el gasto de explotación arranca desde otro punto. A eso se suma el mecanismo que la consultora señala como la lógica operativa del modelo: alargar la estancia media reduce los tres grandes costes del negocio —marketing, limpieza y personal—, porque se reparten entre más noches del mismo cliente.
De ahí sale el aviso más útil del informe para quien opera. Varios de los encuestados advierten de que competir en RevPAR contra los hoteles es un error de planteamiento, y que venderse como «más espacio por menos dinero» empequeñece la propuesta. Reconocen, eso sí, una tensión difícil: sin restauración ni conserjería, cuesta cobrar una prima sobre el hotel aunque el producto la merezca.
El año pasado no fue brillante. La ocupación se mantuvo en torno al 80% en el conjunto de los mercados, pero las tarifas medias se ablandaron de forma casi universal y el RevPAR cayó, tanto en Londres como en París y sus respectivas periferias.
La parte que más interesa a quien esté montando producto es la de costes de desarrollo, y ahí HVS desmonta una suposición común. El coste por llave frente a un hotel equivalente no es sistemáticamente mayor ni menor: en la gama alta, las respuestas van desde un 10-20% por debajo hasta un 10-20% por encima según el activo y el país. Lo que sí es unánime es dónde se concentra la complejidad: en las cocinas. Instalarlas a escala arrastra saneamiento, ventilación, refuerzo de instalaciones, aislamiento acústico y sectorización contra incendios, algo que no tiene equivalente en una habitación de hotel. Se compensa en parte con las menores zonas comunes, pero no siempre cuadra.
Y hay un dato que encaja con lo que venimos contando aquí: el formato muestra ventaja de coste clara en las reconversiones de oficinas, cuando la estructura y el núcleo del edificio permiten repartir apartamentos sin obra pesada. Los edificios protegidos, las plantas estrechas y las conversiones de hotel a apartamento son, en cambio, donde el presupuesto se dispara.
En la cartera de proyectos —unas 19.800 habitaciones a cinco años, con Alemania en el 23% y Reino Unido en el 22%— España aparece por la puerta grande. Limehome tiene la segunda mayor cartera europea, con 43 establecimientos y unas 2.200 unidades, y más del 70% abrirá en España. Por delante solo está Staycity, con unas 5.000 unidades. Los tamaños van de la decena de unidades a las 463 del Wilde de Royal Mint.
En transacciones se registraron doce operaciones en Europa entre julio de 2025 y junio de 2026, unas 900 unidades. Reino Unido y España fueron los mercados más activos, y el mayor precio por llave español lo marcó la venta del Be Mate Paseo de Gracia de Barcelona, 21 unidades más dos locales, con unos 30 millones estimados entre compra y reforma a cargo de AX Partners.
El informe concluye que el sector madura en sofisticación operativa más rápido de lo que gana reconocimiento inversor. Visto desde España, encaja con lo que llevamos meses contando edificio a edificio: aperturas sin restaurante ni recepción y oficinas obsoletas convertidas en Alojamiento Flexible. Lo que aporta HVS es la confirmación de que eso no es apaño de operador pequeño, sino la ventaja estructural del modelo.
