Hay un reconocimiento interesante en el discurso con el que las grandes cadenas están presentando Italia como próximo mercado de branded residences: hasta ahora, el país se ha quedado por detrás de España y Portugal, pese a tener a favor casi todo lo que este producto necesita —destinos de lujo reconocidos, compradores nacionales y extranjeros con dinero y una enorme carga cultural—. Eso es lo que ahora se proponen corregir.
El tamaño del tablero lo pone Savills, que calcula que el sector global pasará de unos 910 complejos terminados a cierre de 2025 a cerca de 1.747 desarrollos en 2032. Marriott International ofrece su propia progresión: de 350 proyectos en 2015 a unos 900 en 2025, con previsión de rondar los 2.000 en esa misma fecha. Su director de desarrollo de uso mixto, Samuel Barrell, sostiene que Italia ha estado notablemente poco penetrada frente a esas cifras.
El primer movimiento ya está sobre la mesa. Este verano la compañía anunció W Residences Costa Smeralda, en Porto Cervo, junto al hotel W que ya opera allí: su estreno residencial en el país. Barrell lo plantea como cabeza de puente —entrar en un mercado nuevo obliga a entender el marco legal y a construir una estructura que funcione— y anticipa que, una vez resuelto eso, vendrá el resto.
La lectura sobre el comprador es la parte menos previsible y quizá la más útil. Barrell admite que nadie compra por la marca: se compra un apartamento en Cerdeña, y que lo opere una enseña internacional añade valor encima. A eso se suman dos imanes concretos: el régimen de tipo fijo que Italia aplica a los residentes extranjeros de alto patrimonio, y la compra por parte de la diáspora italiana, sobre todo estadounidense. Jeff Tisdall, de Accor Living, matiza que los incentivos fiscales atraen el capital, pero que lo que retiene al comprador es la cultura, la comunidad y la confianza de que una marca conocida mantendrá el producto durante años.
El mapa que manejan va más allá de lo obvio. A Toscana, Milán, Roma y Florencia se suman los Alpes italianos —con las Dolomitas y Courmayeur convirtiéndose en destino de todo el año—, los grandes lagos, Apulia y Cerdeña.
Conviene no leerlo como una carrera fácil. En Italia buena parte de los proyectos no son obra nueva sobre suelo virgen, sino rehabilitación de edificios históricos, con lo que eso supone en licencias y protección patrimonial. Y hay un obstáculo que Marriott reconoce sin rodeos: la legislación italiana protege con fuerza al comprador de vivienda, y la compañía tuvo que modificar las estructuras que emplea en otros mercados para poder cumplirla.
Para el lector español el asunto se resume en una comparación incómoda. España lleva ventaja —la Costa del Sol concentra ella sola el 90% de los proyectos del país—, pero la competencia que ahora aparece viene con las mismas cadenas detrás, con un producto muy parecido y con un régimen fiscal diseñado justamente para atraer al mismo comprador internacional. Y llega en un momento en el que varias ciudades españolas están apretando la regulación en lugar de aflojarla. La ventaja de partida es real; que se mantenga sola, no está garantizado.
