Actualización (15 de septiembre de 2026): esta entrada se basó en el borrador filtrado antes de la presentación oficial. El texto que la Comisión Europea presentó el 9 de septiembre no recoge el requisito de demostrar tres años de perjuicio: para declarar una zona bajo presión habitacional exige que la vivienda cueste al menos ocho años de salario, que esa proporción haya subido durante los diez años anteriores y que la población supere claramente a la oferta. Lo analizamos en detalle en esta entrada.
Conviene entender bien qué prepara la Comisión Europea, porque no es una prohibición. Según el borrador de la Affordable Housing Act al que han tenido acceso Euractiv y Reuters, Bruselas no va a cerrar pisos turísticos: va a dar a las ciudades un procedimiento legal para hacerlo ellas con respaldo.
La diferencia importa. Hasta ahora, un ayuntamiento que restringía el alquiler de corta duración se exponía a que la medida chocara con las normas del mercado único. El texto introduciría una metodología para determinar cuándo la presión sobre la vivienda justifica esa intervención. No transfiere la política de vivienda a Bruselas: fija reglas comunes para quien quiera intervenir.
Para declarar una zona en estrés residencial, las autoridades tendrían que examinar la relación entre precios de vivienda y renta de los hogares, y también cómo ha evolucionado con el tiempo. Podrían pesar además el crecimiento de población y las tendencias de oferta y demanda. A eso se suma un listón temporal: demostrar que la actividad ha perjudicado la disponibilidad o la asequibilidad durante al menos tres años.
Lo más relevante para quien opera está en el tipo de medidas que contempla. El borrador abre la puerta a límites cuantitativos —topes al número de alojamientos en zonas tensionadas— y, a la vez, a cláusulas de derecho adquirido que permitirían a los operadores ya establecidos seguir bajo la normativa anterior. El propio documento sugiere que esa vía puede ser más apropiada que prohibir directamente comprar o usar inmuebles. Cualquier restricción debería ser proporcionada, no discriminatoria y de interés público.
Hay otro detalle que decide a quién afecta esto. El borrador excluye el alquiler de la vivienda habitual, con el argumento de que no retira, en general, vivienda del mercado de larga duración. Quien alquila su propia casa unas semanas queda fuera; la herramienta apunta al inmueble que no es residencia principal de nadie. Al parque profesionalizado.
La Comisión cifra en un 93% el crecimiento de esta actividad entre 2018 y 2024, y el texto llega tras las medidas ya adoptadas en Barcelona, París o Venecia. La vicepresidenta ejecutiva Teresa Ribera presentaba la propuesta el 9 de septiembre.
Y aquí va la cautela que conviene no perder de vista: esto es una propuesta. Tendrá que pasar por los Estados miembros y por el Parlamento Europeo antes de ser norma, su contenido puede cambiar respecto al borrador y no autoriza ni introduce por sí misma ninguna restricción nueva. El propio documento admite además que las limitaciones, solas, no resuelven las causas estructurales de la escasez sin medidas de oferta que las acompañen.
Para el sector español la lectura es directa. Málaga con su moratoria y el blindaje del suelo residencial, Barcelona retirando licencias y Valencia dando de baja miles de viviendas de uso turístico llevan tiempo haciendo por su cuenta lo que este texto pretende ordenar. Si sale adelante, esas decisiones ganan cobertura jurídica y las que vengan tendrán un manual que seguir.
Pero lo que más debería retener quien opera son dos cosas. La exclusión de la vivienda habitual confirma la dirección que venimos observando: la presión no cae sobre el alojamiento temporal en abstracto, sino sobre el que ocupa vivienda residencial, que es justo por qué el Alojamiento Flexible profesional lleva un año migrando al suelo terciario. Y la mención al derecho adquirido apunta a algo más incómodo: si esa cláusula sobrevive, la licencia que ya se tiene valdrá bastante más que la que quede por pedir.
