El sector europeo busca nombre para lo que lleva años construyendo. En el Annual Hospitality Conference de Mánchester, una sesión dedicada al hotelised living reunió a inversores y operadores alrededor de una idea: las fronteras entre hotel y vivienda se han borrado, y casi todos los inversores esperan aumentar su exposición a los segmentos residenciales en los próximos cinco años. Lo publica Hospitality Investor.
La primera dificultad es definirlo. Alexandra van Pelt, directora de desarrollo para Europa del Norte de The Ascott Limited, sostiene que no se puede delimitar por duración de la estancia ni por el tamaño de la unidad, y que la clave es otra: «flexibilidad en el espacio, en el precio, en la duración de la estancia y en la experiencia del cliente». Sus propias marcas lo ilustran: la estancia media de Citadines ronda las cuatro noches y media, mientras que la de Lyf se queda entre una y media y dos y media.
De esa conversación sale el dato más útil para quien promueve. Las unidades han ido encogiendo hasta los 16 metros cuadrados, pero Van Pelt sitúa el punto dulce en 18, y subraya un cambio de métrica que lo explica todo: este producto se mide por retorno por metro cuadrado, no por habitación, como hace el hotel. Ascott opera cerca de 1.000 activos y 200.000 habitaciones fuera de América, con un plan de 100 millones de euros para renovarlos mientras pasa de un modelo intensivo en activos a otro ligero.
Sobre la marca, las opiniones se separan. Anne-Marie Auriault, de HSAM Europe, explica que crean enseñas propias pensando en la venta futura y que solo comprarían una existente para un producto aislado. Robin von Bothmer, de ParkProperty Europe, matiza que pesa en el hotel y no en el alquiler residencial, y que importa más quien la hace funcionar: «Sí, la marca es importante, pero necesitas a la gente que la hace cobrar vida».
El riesgo sigue siendo normativo. Francesco Orofino, de DFI, admite que el coliving es una clase de activo emergente y que su firma se centra en los inmuebles de uso singular porque son los más fáciles de analizar; el despacho Macfarlanes lo situaba hace poco entre las residencias de estudiantes y el alquiler construido para arrendar, dentro de un marco regulatorio complejo y cambiante. Van Pelt carga además contra el planeamiento británico, que «ha descarrilado operaciones» por los plazos y la inseguridad: el tiempo cuesta dinero y lo que era viable deja de serlo.
Aun así ve recorrido en Londres, sobre todo en conversiones, y no solo de oficinas: también de hoteles que han agotado su ciclo. Von Bothmer apunta el hueco que nadie cubre, el producto intermedio, mientras la ciudad se llena de propuestas económicas o de lujo.
Lo interesante es que ese debate europeo sobre cómo llamar a esto llega cuando en España ya tiene empresas con nombre y cuentas. Episode entró este otoño en residencias de estudiantes desde el Flexible Accommodation, Livensa acaba de darle marca propia a su producto flexible y SmartRental opera cuatro enseñas para cuatro formatos. La convergencia no es una hipótesis: es el organigrama.
Y queda una métrica que conviene importar. Aquí el sector se mide en camas: 16.500 operativas, 40.500 previstas para 2028. Son buenas cifras para dimensionar un mercado y malas para decidir una inversión, porque no dicen cuánto deja cada metro construido. Mientras el debate español siga contando camas y el europeo empiece a contar euros por metro, la comparación entre proyectos seguirá siendo imposible.
