El mercado de la vivienda en alquiler en España presenta una realidad compleja, donde la rentabilidad, aunque aún positiva, muestra signos de desaceleración. Al cierre del segundo trimestre de 2025, el rendimiento bruto de comprar una vivienda para alquilarla se situó en el 7,2%, experimentando un leve descenso en comparación con el 7,3% registrado en el trimestre anterior.
Este ligero retroceso en la rentabilidad, tras varios trimestres de crecimiento, sugiere que el auge de los precios de compra está superando, en parte, el incremento de los alquileres. Para entender el panorama completo, es crucial analizar las variaciones geográficas. Aunque la media nacional se sitúe en el 7,2%, existen diferencias significativas. Ciudades como Murcia (8,1%), Lleida (8%), Huelva (7,7%) y Zamora (7,6%) ofrecen las rentabilidades más elevadas. En contraste, capitales como Pamplona (4,9%), San Sebastián (4,9%), A Coruña (5,1%) y Palma (5,1%) presentan los rendimientos más modestos.
Las grandes ciudades, a pesar de su dinamismo, muestran un rendimiento por debajo de la media nacional. En Madrid, la rentabilidad se sitúa en el 6,1%, mientras que en Barcelona es del 5,8%. Estas cifras, aunque atractivas en comparación con otros tipos de inversión, deben interpretarse en el contexto de un mercado con una fuerte presión sobre los precios de compra y una oferta limitada de viviendas.
El descenso en la rentabilidad no es el único factor que está influyendo en las decisiones de inversión. La incertidumbre regulatoria juega un papel cada vez más determinante. Las medidas de control de precios, las complejidades de la Ley de Vivienda y las normativas municipales que afectan al Alojamiento Flexible están generando cautela entre los inversores, especialmente entre los pequeños propietarios.
Este escenario está propiciando un trasvase de capital hacia otros segmentos del Alojamiento Flexible, como las residencias de estudiantes, el coliving o los apartamentos con servicios, que ofrecen una mayor rentabilidad y una menor exposición a la volatilidad regulatoria. Estos nichos, con una demanda creciente y modelos de gestión profesionalizados, están captando la atención que tradicionalmente se dirigía al alquiler de vivienda a largo plazo.
