La convivencia en las comunidades de vecinos es un arte, y la irrupción del Alojamiento Flexible, particularmente el alquiler vacacional, ha añadido una nueva capa de complejidad. ¿Puede una comunidad de propietarios prohibir, sin más, que un vecino destine su vivienda al turismo? La respuesta, según el marco legal vigente y la jurisprudencia, no es un rotundo sí.
La Ley de Propiedad Horizontal, reformada en 2019, dota a las comunidades de herramientas para intervenir, pero con matices. Una comunidad no puede prohibir de forma absoluta el alquiler turístico si sus estatutos no lo impedían expresamente antes de que el propietario adquiriera el derecho a alquilar. Sin embargo, sí puede limitar o restringir esta actividad. Para ello, se requiere una mayoría cualificada de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación, un umbral significativo que asegura un amplio consenso.
¿Qué tipo de limitaciones pueden imponerse? Las opciones son variadas y buscan mitigar las posibles molestias sin eliminar la actividad. Se puede, por ejemplo, establecer zonas específicas para el Alojamiento Flexible dentro del inmueble, o imponer normas más estrictas sobre el uso de zonas comunes, como piscinas o gimnasios. Una de las medidas más comunes, permitida por la ley desde 2019, es el incremento de hasta un 25% en los gastos comunes para aquellas viviendas destinadas al uso turístico. Esto busca compensar el mayor desgaste de las instalaciones y los servicios comunitarios.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clara en este punto: una comunidad no puede prohibir por completo el alquiler turístico si los estatutos de la propiedad horizontal no contemplaban esa prohibición explícitamente antes de que el propietario adquiriera su derecho a explotar la vivienda. Esto genera, en ocasiones, situaciones de incertidumbre y conflicto, especialmente para aquellos propietarios que compraron sus inmuebles con la intención de destinarlos a Alojamiento Flexible y se encuentran posteriormente con regulaciones comunitarias.
El derecho de propiedad y sus usos legítimos son pilares fundamentales, y la ley protege la capacidad del propietario para disponer de su bien. Las limitaciones buscan un equilibrio: permitir que las comunidades gestionen los impactos negativos (ruido, seguridad, uso intensivo de instalaciones) sin menoscabar el derecho a la explotación económica de la propiedad.
