Living Kategora levantará en Rincón de la Victoria, en la Costa del Sol, un complejo de 120 apartamentos con una inversión de 36 million y apertura prevista para 2029. Se llamará Kategora Malak, se integrará en la línea Beach de su marca Kora Living y ocupará una parcela de uso terciario pensada desde el origen para actividad hotelera.
Las unidades serán de uno y dos dormitorios, de 55 a 93 metros cuadrados, dentro de un conjunto de 13.600 metros cuadrados construidos con cerca de 2.500 de zonas comunes: piscina, jardines, solárium, gimnasio, sala de yoga, sauna, recepción, espacios de coworking and a gastro txoko de inspiración vasca. Firman el proyecto el estudio malagueño HCP, con interiorismo de HofmanDujardin y paisajismo de The Garden by Chio, y la promotora prevé certificación Breeam con fotovoltaica, aerotermia y recogida de pluviales.
Pero lo que distingue a esta operación no es el edificio, sino quién lo paga. El modelo combina propiedad individual de cada apartamento con explotación hotelera conjunta: el comprador adquiere la vivienda —desde 278.000 euros— y delega en Kora Living la gestión, el mantenimiento y la atención al huésped, de modo que los 120 apartamentos funcionan como un solo establecimiento con operativa centralizada. A cambio, la compañía anuncia una rentabilidad neta estimada del 6%, con una renta fija trimestral y una parte variable ligada a los resultados anuales, verificada mediante auditoría externa.
Conviene subrayar la palabra estimada, y la propia fuente lo hace: es una previsión, no un resultado garantizado. Agustín Orcasitas, director comercial, lo vincula al funcionamiento del destino y del propio alojamiento: «Un alojamiento que responde a las expectativas de sus clientes tiene mayor capacidad para generar ocupación, fidelizar y mantener su competitividad».
La compañía no llega de nuevas a Málaga: ya opera en Torremolinos el Kora Olea, en Los Álamos, comercializado como Kategora Oceanika y descrito como Flexible Accommodation. Y el formato encaja con lo que contábamos ayer sobre el Algarve, donde las residencias asociadas a enseñas hoteleras se venden también con la promesa de un programa de alquiler gestionado cuando el propietario no las usa.
Aquí está, en realidad, la noticia de fondo. Este esquema traslada el riesgo de explotación al comprador particular, que pone 278.000 euros y cobra según llene el complejo un operador sobre el que no decide. Funciona cuando la ocupación acompaña y el contrato está bien escrito; cuando no, la distancia entre la rentabilidad prometida y la cobrada es exactamente el conflicto que vimos en agosto con los propietarios de las villas del Four Seasons de Nevis, que llevaron a su promotora a los tribunales.
Para el sector profesional, el dato relevante es otro: 120 apartamentos en suelo terciario de la Costa del Sol, operados centralizadamente, son 120 unidades más compitiendo por el mismo huésped que el resto del parque, aunque en el registro de la propiedad figuren 120 dueños distintos. Y faltan tres años para que abran, el mismo desfase entre firmar y facturar que marca la vida de cualquier operador del sector.
