Hay un barrio en el norte de Madrid donde se concentran 5.641 unidades from Flexible Accommodation entre las que ya funcionan y las que están por levantarse. Es Valdebebas, y la cifra la firma el departamento de Advisory de Activum. El dato interesante, sin embargo, no es el total: solo 1.603 unidades están operativas, un 28,4%. Las 4.038 restantes siguen en desarrollo. Por cada unidad en explotación hay dos y media en obra.
La comparación con otros enclaves de la Comunidad de Madrid coloca ese desequilibrio en su sitio. Alcobendas tiene 1.502 unidades operativas, una cifra similar a la que hoy funciona en Valdebebas, pero apenas 200 en cartera futura. Un mercado está hecho; el otro se está haciendo.
Lo que distingue a Valdebebas no es solo el volumen, sino que allí conviven seis operadores a la vez. En el parque ya en marcha lidera Welco Living, la marca de BentallGreenOak y Stonewegwith 583 unidades en el activo que antes se comercializaba como Bext. Le siguen Be Casa, de Greystarwith 520, y Cálido Living, de Dazia Capitalwith 500 —cartera que ahora mismo está en proceso de venta—.
La cartera futura es la que explica el 71,6% pendiente. The Flexy Living Valdebebas aportará 2.981 unidades, la mayor apuesta individual de Madrid en este formato. Truliving suma 529 ya en construcción y Joivy otras 528 en un proyecto mixto que compartirá edificio con un hotel de la cadena Leonardo.
Que seis marcas hayan elegido el mismo kilómetro cuadrado tiene explicación. El ámbito está pegado al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas y a IFEMA, enlaza con los corredores de empleo del norte de la capital y, por ser un desarrollo reciente, ofrece algo que el centro no puede dar: suelo suficiente para levantar edificios grandes concebidos desde el plano para este uso, en vez de reconversiones de terciario obsoleto metro a metro. Ana Mariscal, directora de Advisory de Activum, resume que el barrio «concentra condiciones especialmente favorables, combinando atributos poco habituales en otros mercados».
El telón de fondo acompaña. El stock nacional de plazas flexibles pasará de las 19.000 actuales a casi 39.000 en 2028, y JLL calcula que el conjunto del living captará este año cerca de 5.800 millones de eurosa 33% más que en 2025. Detrás empujan BlackRock, Bain, BGO y Stoneweg.
Frente a quien ve ahí una burbuja, los analistas responden que la demanda potencial sigue muy por encima de la oferta. Puede que tengan razón, pero eso no es lo que hace de Valdebebas un caso digno de seguir. Lo relevante es que va a ser el primer sitio de España donde seis operadores compitan por el mismo perfil de cliente —entre 25 y 44 años, solo o en pareja, con fuerte componente internacional— a pocos minutos andando unos de otros. Hasta ahora cada marca ha crecido en su propia plaza, sin vecinos. Allí no habrá dónde esconderse: el que no sepa explicar en qué se diferencia lo va a descubrir en la tarifa. Y de ese pulso, más que de los 5.641 números, saldrá el manual que se aplicará después en Malaga o Valencia.
