Catalunya da un paso sin precedentes en la regulación del mercado inmobiliario. El Govern de Salvador Illa and the Comuns de Jéssica Albiach han alcanzado un acuerdo para modificar la ley de urbanismo de Cataluña e introducir la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de grandes tenedores, una medida que afectará a 271 municipios donde reside el 90% de la población catalana y que el ejecutivo autonómico prevé tener en vigor antes del verano de 2026.
El pacto, que ha sido la condición sine qua non de los Comuns para respaldar los Presupuestos de la Generalitat para 2026, convierte a Catalunya en la primera comunidad autónoma de España en disponer de esta herramienta regulatoria, siguiendo el modelo de países como Dinamarca, Austria, Canadá o Países Bajos. Su tramitación parlamentaria se realizará por el procedimiento de lectura única, lo que agilizará los plazos para que la norma entre en vigor antes de agosto.
La medida se aplicará exclusivamente en las zonas de mercado de vivienda tensionado, es decir, aquellos municipios donde el precio del alquiler ya está topado. No obstante, no será de aplicación automática en todos ellos: cada Ayuntamiento decidirá, a través de sus ordenanzas o planeamiento urbanístico, si activa o no la restricción en su territorio.
En cuanto al perímetro de la norma, la reforma define como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que posea cinco o más inmuebles. Las restricciones que se les impondrán son las siguientes:
- No podrán adquirir viviendas con fines especulativos en zonas tensionadas.
- Solo podrán comprar edificios enteros si los destinan íntegramente a alquiler residencial con precio topado.
- Las personas físicas grandes tenedoras únicamente podrán comprar para uso propio, debiendo acreditarlo mediante declaración ante notario y empadronamiento en un plazo máximo de 12 meses.
Para los smallholders, la norma permite la adquisición de hasta cuatro inmuebles, siempre que sean para uso propio, para un familiar de hasta segundo grado o para alquiler a precio regulado. La reforma alcanza también a las herencias: los herederos estarán obligados a residir en el inmueble, venderlo o alquilarlo conforme al tope de rentas vigente en la zona tensionada.
El régimen sancionador es uno de los aspectos más contundentes del acuerdo. Las infracciones tipificadas como «muy graves» —simulaciones, fraudes de ley o incumplimiento del uso declarado— podrán acarrear multas de hasta 1.5 million. En materia presupuestaria, el pacto eleva la inversión total en vivienda hasta 1.200 millones de euros, e incrementa las ayudas al alquiler desde los 200 millones actuales hasta los 300 millones en 2026, con el objetivo de beneficiar a 50.000 familias adicionales.
La reacción del sector no se ha hecho esperar. Bajo el paraguas de Foment del Treball se ha articulado una posición crítica que alerta de que limitar las compras reducirá la inversión privada y, con ella, la oferta disponible. Los expertos, por su parte, coinciden en que la medida no resuelve el problema de fondo: una escasez estructural de oferta agravada por los largos plazos de desarrollo urbanístico.
Para el Flexible Accommodation y sus distintas tipologías —desde las Viviendas de Uso Turístico (VUT) until Coliving and the PBSA—, este nuevo marco regulatorio en Catalunya introduce una variable de primer orden. Los operadores e inversores con carteras superiores a cinco activos en zonas tensionadas deberán revisar sus estrategias de adquisición, mientras que el modelo de edificio completo destinado a alquiler regulado emerge como la única vía de crecimiento permitida para grandes tenedores. La pregunta que queda abierta es si esta restricción desincentivará la entrada de capital institucional o, por el contrario, redirigirá la inversión hacia fórmulas de gestión profesionalizada que el mercado demanda.
