El mercado de la vivienda de uso turístico en España, y en particular en enclaves estratégicos como Marbella, se encuentra en un punto de inflexión. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de la Costa del Sol (LPA) ha publicado un informe que disecciona los recientes cambios legislativos y su posible impacto en el valor de las propiedades, especialmente aquellas destinadas al Alojamiento Flexible.
El Gobierno de España, con la intención de limitar la oferta de viviendas de uso turístico para, según su criterio, aumentar el alquiler de larga temporada, ha impulsado diversas modificaciones legislativas. Sin embargo, LPA, en línea con otras asociaciones del sector, no comparte el diagnóstico de que estas medidas vayan a solucionar la crisis habitacional actual. Su argumento es que la mayoría de las viviendas de uso turístico son segundas residencias, utilizadas por sus propietarios solo parte del año, o inmuebles en centros históricos reconstruidos con precios no alineados con la demanda local de clase media. El informe sugiere que el impacto en el precio del alquiler de larga temporada es mínimo.
Una de las modificaciones más relevantes es la de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Esta reforma otorga a las comunidades de vecinos la potestad de prohibir o permitir la solicitud de nuevas licencias turísticas. Antes de esta fecha, la actividad era libre si los estatutos no la prohibían. Ahora, para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico en un complejo sujeto a propiedad horizontal, se requerirá la aprobación expresa de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas en Junta. Es importante destacar que esta modificación no tiene carácter retroactivo, por lo que las viviendas ya inscritas en el Registro de Turismo antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir operando legalmente.
¿Cómo está afectando esto en zonas turísticas consolidadas? Aunque la ley es reciente, ya se observan efectos. En Marbella, zonas como la Milla de Oro, Puerto Banús o San Pedro Playa están experimentando cancelaciones de compraventas debido a la inseguridad jurídica que impide a los compradores destinar su futura vivienda al alquiler vacacional. Un caso concreto de una comunidad de propietarios que prohibió los alquileres turísticos en 2024 (motivada por molestias gestionadas por propietarios individuales) ha demostrado, tras 15 meses, que la prohibición no ha evitado completamente las molestias (las viviendas ya con licencia siguen operando). Sin embargo, sí ha tenido una consecuencia grave e inesperada: la demanda de compradores y el valor de los inmuebles han comenzado a sufrir caídas, forzando a los propietarios a realizar descuentos.
El informe de LPA enfatiza que la prohibición del alquiler turístico en zonas de demanda genera un aumento de la oferta ilegal y sin control, ya que las empresas profesionales no operan en inmuebles fuera de la legalidad.
El perfil del comprador de segunda residencia en Marbella también ha evolucionado en los últimos 10-15 años. Antes, pocos propietarios consideraban alquilar su vivienda vacacional. Ahora, muchos propietarios, especialmente extranjeros, no utilizan sus viviendas en verano, y la demanda de Alojamiento Flexible fuera de temporada alta ha crecido. El incremento del valor de la vivienda ha llevado a muchos compradores a financiar su adquisición con ingresos del alquiler vacacional. Además, el auge de plataformas digitales y empresas gestoras ha facilitado enormemente la gestión profesional del alquiler, haciendo que el 60% de los compradores solo consideren adquirir si pueden alquilarla cuando no la usan, convirtiendo la compra en una inversión mezclada con el disfrute.
Ante este escenario, LPA emite una serie de recomendaciones para una regulación adecuada y la profesionalización de la gestión del Alojamiento Flexible:
- Depósito de seguridad y explicación de normas básicas al huésped: para garantizar el cuidado de la vivienda y el cumplimiento de las normas comunitarias.
- Acompañamiento in situ: para recibir al huésped y explicar las normas de convivencia.
- Tecnología de control de ruido: instalación de sensores monitorizados 24 horas para intervenir ante incidencias.
- Atención y soporte continuo: servicio 7/24 para huéspedes, propietarios y comunidad.
Estas medidas, ya implementadas por algunos asociados de LPA, han demostrado un enorme nivel de satisfacción con un porcentaje de incidencias inferior al 0,05% anual en todas las estancias, lo que refuerza la idea de que una regulación adecuada y una gestión profesional son la mejor solución para mantener la convivencia y el valor de los inmuebles, en lugar de la prohibición.
