Repasando lo publicado este verano, los proyectos que más han dado que hablar comparten un rasgo que no salta a la vista en los titulares: ninguno nace de un solar. La antigua fábrica de Cruzcampo, en Sevilla, acogerá 180 apartamentos operados por Líbere dentro de un acuerdo de 52,5 millones entre Santander Alternative Investments y Metrovacesa. Simplifika convierte 1.166 metros cuadrados de oficinas vacías y funcionalmente agotadas en el barrio de Salamanca. Sharing Co ha invertido más de tres millones en rehabilitar un inmueble del siglo XIX en Malasaña, donde la planta baja conserva la Farmacia Juanse. Y Livensa hace lo mismo en Florencia: más de 50 millones para convertir oficinas en residencia de estudiantes.
Una fábrica, dos edificios de oficinas y una finca del XIX. Ese es hoy el suelo del sector.
La causa está en el calendario regulatorio, y también la publicamos este verano. En julio, Málaga aprobó una modificación del planeamiento que suspende durante tres años los nuevos hoteles y apartamentos turísticos en parcelas residenciales, encima de una moratoria de licencias que la ciudad mantiene desde agosto de 2025 y hasta 2028. Los desarrollos sobre suelo terciario y en parcelas hoteleras quedan fuera y pueden seguir tramitándose. Traducido: si quieres hacer producto nuevo, búscalo en terciario.
Y hay un segundo empujón en la misma dirección, esta vez fiscal. A finales de julio, AVVAPro y Federatur formaron frente común contra la subida del IVA al 21%, aplazada a septiembre por falta de apoyos, reclamando el mismo trato que los hoteles, que tributan al 10%. Junto a otras asociaciones reúnen el 60% de la oferta profesional del país, así que el pulso no es menor. Si esa brecha llegara a consolidarse, el efecto sería idéntico al del urbanismo: empujar el desarrollo hacia el terciario con licencia hotelera, que sí encaja en el tipo reducido, y dejar la vivienda de uso turístico sobre suelo residencial como la opción fiscalmente más castigada. Dos normativas distintas apuntando al mismo sitio.
El efecto se ve en el mapa. Valdebebas concentra 5.641 unidades, pero solo 1.603 funcionan: dos y media en obra por cada una en explotación, con seis operadores en el mismo ámbito. El crecimiento se ha ido a la corona metropolitana, donde queda sitio para levantar edificios pensados desde el plano.
Y en el centro, donde ya no se puede pedir licencia nueva, lo que hay es aprovechamiento del inmueble existente con la estructura de costes recortada al mínimo. La apertura de Ocean Drive Málaga lo ilustra: 22 apartamentos en pleno casco histórico, sin restaurante, sin bar y sin recepción al uso, porque un edificio pequeño en una ubicación cara no amortiza esas partidas.
Lo relevante de todo esto no es arquitectónico, es de acceso al negocio. Reconvertir no se parece a promover. Cada operación exige licencia, obra, encaje patrimonial cuando el edificio está protegido y un operador capaz de explotar pocas unidades con márgenes ajustados. Es trabajo de sastrería: no hay dos edificios iguales y no se puede industrializar.
Frente a esa restricción se dibujan dos rutas, y el verano ha dejado un ejemplo de cada una. El proyecto de Simplifika funcionará bajo el sistema digitalizado de Limehome, que automatiza registro y acceso sin recepción física: así se explota un edificio de mil metros sin una estructura de personal que se lo coma. Sharing Co ha ido por el camino contrario y ha dedicado más de 200 metros cuadrados a zonas comunes, apostando por el producto antes que por el ahorro. Son dos respuestas legítimas a la misma ecuación, y conviene mirar las dos porque marcan las únicas salidas cuando el inmueble es pequeño: o recortas la estructura hasta que el edificio la aguante, o inviertes en producto para poder cobrar más por unidad.
El tamaño de las operaciones del verano lo confirma sin necesidad de más análisis: Bob W abrió con 82 unidades repartidas en dos barrios de Valencia, SilverPine debutó en Madrid con 25 apartamentos en la calle de Alcalá y All Iron llegó a Formentera con 34 unidades de la mano de Marriott. Ninguna de esas cifras llena un titular de inversión, y las tres juntas no suman lo que una sola cartera residencial.
Ahí está la explicación de algo que se repite en los informes. El Alojamiento Flexible siempre aparece con cifras de inversión modestas frente al multifamily, y no es porque atraiga menos capital, sino porque se construye de uno en uno. El corolario es que el sector premia a quien sabe encontrar el inmueble adecuado y negociarlo, no a quien tiene el cheque más grande. Al menos, mientras el suelo residencial siga cerrado.
