El verano ha dejado una colección de cifras que, puestas en fila, cuentan algo más interesante que cada una por separado. Empecemos por el diagnóstico, que llegó en junio: el observatorio de PwC y wecity situó al living en el 37% de la inversión alternativa y señaló que la deuda no bancaria se ha convertido en la única vía para los formatos que la banca todavía considera poco maduros.
Lo que vino después lo confirma. ARGIS cerró en julio su segundo fondo living con 257 millones, un 10% de sobredemanda y capital de inversores de 23 países, hasta alcanzar 700 millones de capacidad con la financiación asociada; llevaba ya el 60% invertido o comprometido en once operaciones en Madrid, Barcelona y Terrassa. Días más tarde, Badi y Caterina anunciaron su fusión con 250 millones bajo gestión y el objetivo de superar las 7.000 unidades en cuatro años, con una ampliación liderada por Barlon Capital y Meridia. Y a finales de junio, Mutua Madrileña compró el 10% de Muppy, gestora que opera más de 750 unidades en cinco áreas metropolitanas y que aspira a 400 millones en activos gestionados antes de 2028.
Fondos, gestoras y una aseguradora. Ni un banco español en la lista.
Hubo una excepción, y conviene mirarla de cerca porque explica la regla. Edgar Suites cerró 180 millones con Crédit Agricole CIB, BNP Paribas y Société Générale, y destinará parte a nuevos proyectos en Málaga y Valencia. Tres bancos, sí, pero franceses, para una operadora francesa y respaldados por diez activos que ya funcionan con más de 800 habitaciones. Es decir: la banca sí presta, pero contra inmuebles estabilizados y con historial, no contra un formato. La diferencia no es el sector, es en qué punto de su vida está el activo.
Hay un segundo caso que apunta en la misma dirección, y este sí con banca española. En agosto, Grupo Ramat compró el hotel Mongibello Ibiza a Stoneweg y Bain Capital en una operación situada en 60 millones, y quien estructuró la financiación fue Banco Sabadell. Otra vez el mismo patrón: un activo en funcionamiento, con cuatro años de explotación detrás y un comprador que además era su operador. La banca no rehúye el sector; rehúye la incertidumbre.
Ese matiz es el que conviene retener, porque marca dos mercados distintos dentro del mismo negocio. Quien ya tiene cartera en explotación puede refinanciarla en condiciones razonables. Quien viene con un proyecto sobre plano, por bueno que sea, tiene que buscar el dinero donde lo hay: en fondos que piden retorno de fondo propio y en socios que entran en el accionariado. No es lo mismo pagar un tipo de interés que ceder una parte de la compañía, y esa es hoy la verdadera frontera del sector.
Conviene también dimensionar el conjunto. Según Colliers, de los 4.593 millones que movió el living español en el primer semestre, al Alojamiento Flexible le llegaron 425, frente a los 3.560 del multifamily. Esa distancia no mide interés, mide tamaño de operación: una cartera residencial se cierra de una firma y un edificio flexible se compra de uno en uno.
Y hay demanda de producto esperando ese dinero. JLL calcula que España pasará de 19.089 a 38.716 camas en 2028, con una cartera de proyectos que moverá más de 1.600 millones. Madrid y Barcelona concentran más del 70% de la oferta, aunque Valencia y Málaga les pisan los talones — las dos ciudades, por cierto, que aparecen en los planes de Edgar Suites.
La conclusión práctica para quien esté montando producto no es alentadora ni desalentadora, es concreta. El capital existe y sobra, pero llega en forma de equity, de fondo o de socio institucional, y eso exige tamaño, estructura y capacidad de dar entrada a alguien en el accionariado. El día que la banca española decida que este formato ya está maduro, el coste del capital bajará y el juego se abrirá a operadores más pequeños. Hasta entonces, el tamaño seguirá siendo la entrada.
