El 1 de julio de 2025 marca un hito crucial para el Alojamiento Flexible en España. Con la entrada en vigor del registro único obligatorio para pisos turísticos y alquileres de temporada, el Gobierno intensifica su control sobre un sector que ha sido objeto de debate y especulación. A partir de ahora, cualquier anuncio en plataformas como Airbnb o Booking sin un número de registro único de alquiler (NRUA) será eliminado, exponiendo a los propietarios a sanciones considerables, que pueden ascender a varios miles de euros.
Esta medida, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, busca un mercado más «transparente» y «frenar los casos de fraude». Sin embargo, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) estima un impacto considerable: alrededor del 70% de las 368.295 viviendas turísticas censadas por el INE a finales de 2024 podrían salir del mercado tras la implementación del registro. De confirmarse, esto significaría que cerca de 257.000 viviendas no obtendrían el NRUA, con pérdidas económicas estimadas en 13.737 millones de euros solo entre julio y diciembre. Aunque la medida no impide operar completamente sin el registro, la dependencia de plataformas se volverá crítica.
Por otro lado, aproximadamente 110.000 propietarios se espera que obtengan su número de registro, lo que les permitirá operar con normalidad siempre que cumplan con la normativa específica de cada comunidad autónoma y ayuntamiento. Los datos del Colegio de Registradores de España, que habían recibido 178.856 solicitudes con 81.281 aceptadas y 16.133 denegadas hasta el 26 de junio, muestran un proceso de adaptación en curso. Cabe destacar que, al presentar la solicitud, se obtiene un número provisional que permite operar mientras se verifica la información.
El proceso para solicitar el NRUA es telemático, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, con un coste de 27 euros más IVA. Una vez obtenido, el número debe incluirse en los anuncios de las plataformas. Además, anualmente, los propietarios deberán presentar un modelo informativo sobre los arrendamientos de corta duración y temporada, y la Dirección General de Planificación y Evaluación podrá retirar el NRUA si se incumplen los requisitos. Las plataformas, por su parte, informarán mensualmente de las operaciones a través de la ventanilla única digital.
A pesar de la ambición de esta medida, voces expertas han manifestado escepticismo. Argumentan que reducir la oferta de Alojamiento Flexible no necesariamente se traducirá en un aumento de la oferta de alquiler permanente ni en una bajada de precios. La mayoría de estas viviendas no se ubican en las zonas de mayor demanda para alquiler de larga estancia, y los propietarios a menudo prefieren retirarlas del mercado antes que pasarlas al alquiler residencial bajo un marco regulatorio percibido como menos atractivo y con mayores riesgos.
La entrada en vigor del registro único se da en un contexto de creciente «ofensiva» gubernamental contra los propietarios. Ejemplos de esta presión incluyen una propuesta de ley del PSOE que plantea un incremento del IVA del 10% al 21% para los arrendamientos turísticos, así como un alza fiscal para los propietarios de segundas residencias, con la esperanza de que estas se destinen al alquiler de larga duración –una perspectiva que los economistas no ven viable–.
Estas medidas estatales se suman a las nuevas regulaciones municipales. En Madrid, el Plan RESIDE impedirá la cohabitación de turistas y vecinos en el mismo edificio en el centro histórico, y fuera de este, solo se aprobarán licencias en inmuebles con acceso independiente en planta baja o primera planta. Además, se protegerá el comercio local al prohibir la transformación de locales comerciales en pisos turísticos. En Barcelona, la situación es aún más drástica, con la intención del Ayuntamiento de revocar todas las licencias de pisos turísticos en noviembre de 2028, buscando la desaparición de esta figura tal como se conoce.
El panorama que se abre es complejo para el Alojamiento Flexible en España, con una fuerte presión regulatoria que busca redefinir su papel en el mercado inmobiliario.
