El mercado del Alojamiento Flexible en España, con su vibrante segmento de alquiler vacacional, ha entrado en una fase de madurez que combina un crecimiento sostenido con desafíos estratégicos. Un análisis profundo de esta realidad lo encontramos en el «Informe 2025: Alquiler Vacacional en España» de Polaroo, que ofrece una radiografía detallada del sector para gestores y propietarios.
España, según el informe, sigue siendo una superpotencia turística, habiendo generado 207.763 millones de euros en 2024, lo que representa el 13,1% del PIB nacional. Las previsiones apuntan a superar los 98 millones de turistas internacionales en 2025, lo que impulsa directamente el mercado de alquiler vacacional, especialmente en zonas urbanas y de costa. La oferta de viviendas de uso turístico (VUT) ha crecido un 8% en 2025 respecto a 2024, alcanzando 381.837 propiedades registradas, concentrándose en Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Canarias.
Sin embargo, este crecimiento viene acompañado de una presión regulatoria creciente. Desde julio de 2025, el Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA) es obligatorio para operar legalmente. Ciudades como Barcelona, Palma de Mallorca o San Sebastián están endureciendo licencias, limitando aforos y exigiendo estándares más estrictos. Por ejemplo, Barcelona prevé no renovar 10.000 licencias de VUT cuya vigencia finaliza en 2028, y Baleares mantiene una moratoria desde 2022. La normativa autonómica también impone requisitos muy diversos, desde licencias previas en Cataluña hasta informes de compatibilidad urbanística en Canarias. Las multas por incumplimiento son severas, alcanzando hasta 600.000 euros en algunos casos por operar sin la aprobación de la comunidad de vecinos.
A pesar de esta complejidad, la rentabilidad sigue siendo atractiva. El precio medio por noche en alojamientos turísticos se sitúa en 192 euros. En ciudades como Barcelona, el ingreso anual promedio por VUT es de 43.231 euros, con una ocupación del 84%. Sevilla (35.179 euros) también destaca, mientras que Madrid (32.416 euros) y Málaga (30.901 euros) mantienen cifras robustas. Sin embargo, para sostener esta rentabilidad, es imperativo un estricto control de costes operativos, que pueden oscilar entre 8.000 y 14.000 euros anuales por propiedad. Las comisiones de las plataformas son la partida más importante (12-15% de los ingresos), seguidas por los suministros, donde la electricidad representa el 45% del gasto básico.
El informe también destaca una profesionalización acelerada del sector, con propietarios evolucionando a microempresarios que utilizan herramientas como PMS (Property Management Systems), gestores de precios automatizados y software de gestión de suministros. La tecnología digital es clave para la eficiencia, con un 64,2% de las reservas realizándose online. Esto permite a los operadores digitalizados responder un 70% más rápido y gestionar hasta 4 veces más propiedades con el mismo equipo. La gestión del tiempo se convierte en un factor crítico: se invierten en promedio entre 33 y 56 horas al mes por propiedad en tareas de gestión, siendo las reservas, la atención al huésped y los suministros los principales focos. La automatización y centralización de suministros (luz, agua, gas, internet), como la que ofrece Polaroo, puede reducir costes hasta en un 40% y liberar tiempo significativo.
Frente a las restricciones del alquiler vacacional clásico, el mercado evoluciona con nuevos formatos emergentes y más flexibles. El alquiler de media estancia (contratos de 1 a 6 meses), las viviendas corporativas (coliving o aparthoteles) están ganando protagonismo. Estos modelos ofrecen mayor estabilidad, menor desgaste de la vivienda y una mejor rentabilidad por metro cuadrado, además de sortear en ocasiones la presión regulatoria al operar fuera del marco del alquiler turístico.
Las perspectivas futuras (según Statista) prevén que el mercado de alquiler vacacional en España alcance los 3.770 millones de dólares en 2025 y crezca hasta los 5.050 millones en 2030. La digitalización será dominante (86% de ingresos online para 2030), y la demanda de viviendas premium con piscina y espacios al aire libre impulsará las ventas. A corto-medio plazo, se consolidarán los modelos híbridos, habrá una reconfiguración geográfica hacia ciudades medianas y zonas rurales con buena conectividad, y se espera una normativa más homogénea tras la implementación del Registro Único.
El futuro del Alojamiento Flexible en España pasa por la adaptación a estas dinámicas, la inversión en tecnología y la profesionalización de la gestión para asegurar una ventaja competitiva decisiva.
