El Alojamiento Flexible español está a punto de duplicarse. JLL cifra el mercado actual en 19.089 camas y calcula que alcanzará las 38.716 en 2028, impulsado por una cartera de proyectos que movilizará más de 1.600 millones de euros. La consultora CBRE mide la misma expansión desde otro ángulo: la capacidad se ha multiplicado por cinco desde 2020.
Conviene detenerse en esa discrepancia, porque las dos consultoras no cuentan lo mismo. CBRE habla de pasar de unas 2.000 a cerca de 10.000 camas, mientras JLL sitúa el inventario actual en más de 19.000. La diferencia no es un error: es la prueba de que el segmento todavía no tiene una definición compartida sobre qué entra y qué no en la estadística. Quien vaya a invertir haría bien en preguntar siempre qué está midiendo cada informe.
La distribución geográfica sí es unánime. Madrid y Barcelona concentran más del 70% de la oferta, aunque Valencia y Málaga han empezado a recortar distancia, algo que confirman las últimas operaciones de operadores nacionales e internacionales en ambas plazas.
El crecimiento no se explica solo por la demanda. Se explica, sobre todo, por dónde ha cerrado la puerta la regulación. España cuenta con 6,7 viviendas turísticas por cada 1.000 habitantes según el INE, una por cada 149 residentes, y las administraciones han reaccionado: Barcelona prevé la desaparición progresiva de las licencias antes de 2028 y Madrid ha aprobado el Plan Reside, que limita la implantación a edificios de uso exclusivo o con accesos independientes.
Ahí es donde el modelo encuentra su hueco. No es un hotel tradicional, ni un alquiler residencial, ni una residencia de estudiantes, ni una vivienda de uso turístico: son apartamentos equipados con la gestión y los servicios propios de un hotel —recepción, limpieza, mantenimiento, zonas comunes— desarrollados sobre suelo terciario y con licencia hotelera. Esa condición es la clave política del asunto: no resta viviendas del parque residencial, de modo que crece sin alimentar el debate del que huyen los ayuntamientos.
Los operadores especializados que ya llevan años en el modelo apuntan retornos que explican el apetito inversor. La promotora vasca Kategora, que opera sus complejos bajo la marca Kora Living, declara rentabilidades netas de entre el 7% y el 10% con ocupaciones superiores al 90%: sus activos de Tenerife y Kora Green City cerraron 2025 por encima del 9% de rentabilidad, con ocupaciones del 95% y el 93%, mientras que sus aperturas más recientes en Pamplona, Valencia, Tenerife y Torremolinos rondan el 80% en sus primeros meses. Su cartera en desarrollo suma más de mil unidades entre Madrid, el área metropolitana de Barcelona y la Costa del Sol.
El riesgo del escenario está en su propia causa. Si el terciario con licencia hotelera se convierte en la única vía practicable, la competencia por ese suelo bien ubicado se encarecerá al mismo ritmo al que crece el pipeline, y los retornos de doble dígito que hoy atraen capital se estrecharán solos. Duplicar el tamaño en tres años es una previsión razonable; mantener la rentabilidad mientras se duplica es el verdadero examen.
