Aguirre Investment Management (AIM) cerrará el año con 180 millones de euros bajo gestión y ocho inversiones activas, camino de los 500 millones que se ha fijado para 2030. La gestora que fundó y participa íntegramente Santiago Aguirre Avilés ha triplicado su cartera en tres años apoyándose en tres socios institucionales, y dos de esas alianzas apuntan directamente al Alojamiento Flexible y a las residencias de estudiantes.
Con Batipart Europe, el acuerdo firmado en 2024 se ha concretado en un edificio de 130 camas en Aravaca que acaba de iniciar obras, y la compañía avisa de que no será el último. La lectura que hace del marco legal es la que viene repitiendo el sector: «Vemos una ventana clara en el suelo terciario. Somos conscientes de que el marco regulatorio es todavía ambiguo y que puede evolucionar». Con Eastborough Partners, la sociedad estrenada este año se ha abierto con la compra del Yugo Madrid Sol, en el centro de la capital, en reformas para reabrir como residencia de 120 camas. Buscan activos pequeños y medianos en Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Córdoba, Pamplona, Bilbao y San Sebastián.
Esa es la clave de su estrategia: operaciones de entre 10 y 25 millones, un tamaño al que los grandes fondos no bajan porque no les compensa asignar equipo y al que el promotor local no llega por falta de acceso al capital institucional. Menos competencia por activo y margen para añadir valor reposicionando.
Lo más revelador, sin embargo, es dónde está poniendo el acelerador: en los trasteros. Su plataforma Cityo, nacida de una joint venture con Centerbridge y 150 millones comprometidos, suma seis activos en Madrid con 2.200 unidades operativas y otras 4.000 en desarrollo. Y el argumento con el que Aguirre lo defiende es, literalmente, el del PBSA de hace una década: un mercado fragmentado —1.300 centros y más de 650 operadores—, infraprovisionado —0,04 metros cuadrados por habitante frente a los 0,9 de Estados Unidos— y con el 80% del parque obsoleto, naves o sótanos reconvertidos. «Es la definición de un mercado listo para su consolidación», resume. La inversión europea en el segmento pasó de 176 millones en 2020 a 875 en 2024.
Conviene detenerse ahí, porque dice más del Alojamiento Flexible que de los trasteros. El capital que profesionalizó las residencias de estudiantes está buscando el siguiente segmento con la misma fotografía, y lo hace con el mismo manual: socio institucional, operador especialista y escala comprada en pocos años. Nuestro sector ya no es la frontera, es el caso de éxito que se usa para justificar la siguiente apuesta.
Hay además un detalle que explica por qué este tipo de inversor sigue apareciendo. Aguirre describe el cambio de ciclo: donde entre 2013 y 2019 llegaban fondos value add y oportunistas buscando salir antes de cinco años, ahora manda el capital core+, con horizonte más largo y coste de capital menor. Eso es lo que permite financiar camas que tardan dos años en abrir.
Y queda la advertencia, que la firma formula sin dramatismo pero que vale para cualquiera que esté promoviendo hoy: la ventana del suelo terciario sigue abierta porque la norma aún no la ha cerrado. Quien construya sobre esa ambigüedad debería tener calculado qué pasa con su edificio si cambia.
