{"id":10208,"date":"2026-09-16T09:00:00","date_gmt":"2026-09-16T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/vitursummit.com\/?p=10208"},"modified":"2026-09-08T20:49:37","modified_gmt":"2026-09-08T18:49:37","slug":"hvs-apartamentos-con-servicios-europa-2026-margen-ocupacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/hvs-apartamentos-con-servicios-europa-2026-margen-ocupacion\/","title":{"rendered":"El Apartamento con Servicios Cobra Menos que el Hotel y Gana M\u00e1s Margen: HVS Sit\u00faa la Ocupaci\u00f3n Europea en el 80%"},"content":{"rendered":"<p>Hay una idea que atraviesa el informe anual de <strong>HVS<\/strong> sobre el sector de apartamentos con servicios en Europa y que merece detenerse en ella: estos activos suelen cobrar por noche <strong>menos<\/strong> que un hotel de servicio completo comparable y, pese a ello, su <strong>margen bruto de explotaci\u00f3n<\/strong> puede superarlo con holgura. En algunos casos, de forma notable.<\/p>\n<p>La explicaci\u00f3n est\u00e1 en la estructura de costes. Sin restaurante que sostener y con plantillas mucho m\u00e1s ligeras, el gasto de explotaci\u00f3n arranca desde otro punto. A eso se suma el mecanismo que la consultora se\u00f1ala como la l\u00f3gica operativa del modelo: alargar la estancia media reduce los tres grandes costes del negocio \u2014<strong>marketing, limpieza y personal<\/strong>\u2014, porque se reparten entre m\u00e1s noches del mismo cliente.<\/p>\n<p>De ah\u00ed sale el aviso m\u00e1s \u00fatil del informe para quien opera. Varios de los encuestados advierten de que <strong>competir en RevPAR contra los hoteles es un error de planteamiento<\/strong>, y que venderse como \u00abm\u00e1s espacio por menos dinero\u00bb empeque\u00f1ece la propuesta. Reconocen, eso s\u00ed, una tensi\u00f3n dif\u00edcil: sin restauraci\u00f3n ni conserjer\u00eda, cuesta cobrar una prima sobre el hotel aunque el producto la merezca.<\/p>\n<p>El a\u00f1o pasado no fue brillante. La ocupaci\u00f3n se mantuvo en torno al <strong>80%<\/strong> en el conjunto de los mercados, pero las tarifas medias se ablandaron de forma casi universal y el RevPAR cay\u00f3, tanto en <strong>London<\/strong> como en <strong>Paris<\/strong> y sus respectivas periferias.<\/p>\n<p>La parte que m\u00e1s interesa a quien est\u00e9 montando producto es la de costes de desarrollo, y ah\u00ed HVS desmonta una suposici\u00f3n com\u00fan. El coste por llave frente a un hotel equivalente no es sistem\u00e1ticamente mayor ni menor: en la gama alta, las respuestas van desde un 10-20% por debajo hasta un 10-20% por encima seg\u00fan el activo y el pa\u00eds. Lo que s\u00ed es un\u00e1nime es <strong>d\u00f3nde<\/strong> se concentra la complejidad: en las <strong>cocinas<\/strong>. Instalarlas a escala arrastra saneamiento, ventilaci\u00f3n, refuerzo de instalaciones, aislamiento ac\u00fastico y sectorizaci\u00f3n contra incendios, algo que no tiene equivalente en una habitaci\u00f3n de hotel. Se compensa en parte con las menores zonas comunes, pero no siempre cuadra.<\/p>\n<p>Y hay un dato que encaja con lo que venimos contando aqu\u00ed: el formato muestra ventaja de coste clara en las <strong>reconversiones de oficinas<\/strong>, cuando la estructura y el n\u00facleo del edificio permiten repartir apartamentos sin obra pesada. Los edificios protegidos, las plantas estrechas y las conversiones de hotel a apartamento son, en cambio, donde el presupuesto se dispara.<\/p>\n<p>En la cartera de proyectos \u2014unas <strong>19.800 habitaciones<\/strong> a cinco a\u00f1os, con Alemania en el 23% y Reino Unido en el 22%\u2014 Espa\u00f1a aparece por la puerta grande. <strong>Limehome<\/strong> tiene la segunda mayor cartera europea, con 43 establecimientos y unas <strong>2.200 unidades<\/strong>, y m\u00e1s del <strong>70%<\/strong> abrir\u00e1 en Espa\u00f1a. Por delante solo est\u00e1 <strong>Staycity<\/strong>, con unas 5.000 unidades. Los tama\u00f1os van de la decena de unidades a las 463 del Wilde de Royal Mint.<\/p>\n<p>En transacciones se registraron doce operaciones en Europa entre julio de 2025 y junio de 2026, unas 900 unidades. Reino Unido y Espa\u00f1a fueron los mercados m\u00e1s activos, y el mayor precio por llave espa\u00f1ol lo marc\u00f3 la venta del <strong>Be Mate Paseo de Gracia<\/strong> de Barcelona, 21 unidades m\u00e1s dos locales, con unos 30 millones estimados entre compra y reforma a cargo de AX Partners.<\/p>\n<p>El informe concluye que el sector madura en sofisticaci\u00f3n operativa m\u00e1s r\u00e1pido de lo que gana reconocimiento inversor. Visto desde Espa\u00f1a, encaja con lo que llevamos meses contando edificio a edificio: aperturas sin restaurante ni recepci\u00f3n y oficinas obsoletas convertidas en <strong>Flexible Accommodation<\/strong>. Lo que aporta HVS es la confirmaci\u00f3n de que eso no es apa\u00f1o de operador peque\u00f1o, sino la ventaja estructural del modelo.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El informe anual de HVS sobre apartamentos con servicios en Europa, construido sobre unas 13.000 unidades, deja una conclusi\u00f3n que conviene leer despacio: el formato cobra por noche menos que un hotel comparable y, aun as\u00ed, su margen bruto de explotaci\u00f3n puede superarlo con holgura. La cartera de proyectos europea suma 19.800 habitaciones a cinco a\u00f1os, y Espa\u00f1a pesa mucho en ella.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":10206,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"HVS: el apartamento con servicios gana margen al hotel","_seopress_titles_desc":"HVS sit\u00faa la ocupaci\u00f3n europea de apartamentos con servicios en el 80% y se\u00f1ala que su margen bruto puede superar al de hoteles comparables.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"https:\/\/vitursummit.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/hvs-apartamentos-con-servicios-europa-2026-margen-ocupacion-og.jpg","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"https:\/\/vitursummit.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/hvs-apartamentos-con-servicios-europa-2026-margen-ocupacion-og.jpg","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","footnotes":""},"categories":[44],"tags":[],"class_list":["post-10208","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alojamiento-flexible"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10208","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10208"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10208\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10209,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10208\/revisions\/10209"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10206"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10208"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10208"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vitursummit.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10208"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}